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咨询-商铺租赁纠纷律师-延迟支付租金后果咨询

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广州租房人去世了,合伙人可以要求继续租赁吗?

www.789.gg_【官方首页】-新葡京澳门咨询:几年前,我与人合伙做生意,租了一间门面房,租赁合同一直都是合伙人与房东签订的。前不久,合伙人出车z祸去世,现在租赁合同还没有到期,房东想要终止合同,让我搬走。房东说,合同上没我的名字,所以我不是租赁人。请问房东说法有道理吗?

律师解答:承租人租赁房屋用以个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡,其他合伙人可以请求按照原租赁合同租赁该房屋。虽然陈先生与合伙人没有书面合伙协议,但客观上具备了合伙的其他条件,即共同出资,共同参加劳动,共担经营风险,共同分配利益,实际上已经形成了事实上的合伙关系。陈先生可以要求房东继续履行合同。

相关法条:

《最z高人民法z院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法z院应予支持。

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广州商铺售后包租合同到底有哪些风险?

  一、售后包租行为可能被定性为非z法集z资,导致合同无效的风险

  在司法实践中,售后包租被法z院认定为非z法集z资,通常具有以下特征:

www.789.gg_【官方首页】-新葡京澳门  个人或者房地产开发商,以虚构的商业地产项目或者以实际已无法完成的项目为幌子,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非z法吸收资金的。www.789.gg_【官方首页】-新葡京澳门此时,由于并不存在真实的商业地产项目或者由于开发商的经营状况恶化而使项目无法完成,进而使合同中约定的产权取得、租赁等合同目的无法实现,那么合同中约定的“高额回报”就成犯z罪手段,擅自转租违约赔偿咨询,因此通常会被认定为非z法集z资行为。

  二、租金水平变化导致的购房者违z约的风险

  由于售后包租模式中,约定的租赁合同期限一般较长,并且对租金的约定明确并且稳定,并未随着市场经济的变化而变化。但是随着时间的延长,商业地产的租金一般会发生较大的变动,如果租金增长过快,那么购房者势必将要权衡履约和违z约的成本大小,如果违z约的损失小于实际租金收益的话,那么购房者很可能要求解除包租合同,收回房屋而另行寻租。www.789.gg_【官方首页】-新葡京澳门由于商业地产项目的购房者数量较多,一旦出现购房者群体违z约现象的话,将对开发商的资金及经营情况造成巨大的影响。

  三、售后包租广告宣传的法律风险

  若销售广告的说明和允诺具体确定,对商用房买卖合同的订立以及房屋销售价格的确定有重大影响的话,那么即使广告的内容未载入销售合同,也会被视为合同的一部分,对双方当事人均具有约束力。

  售后包租行为具有一定的融资性质,因此为了吸引更多的资金注入,开发商通常会在销售广告中承诺较高的投资回报率、较低的投资风险等。但是如果开发商对在广告中承诺的内容,例如质量、价格、项目情况等内容无法兑现,那么该宣传广告则有可能被认定为虚假广告,使得开发商面临着相应的民事、行政甚至刑事处罚。

  四、业主退出机制存在的风险

在商铺经营不善的情况下,商铺分割、一盘散沙的局面将导致单个商铺在市场上将难以转让。也就是说,投资者一旦投资完毕,就很难全身而退,其命运在很大程度上取决于整个商场经营的好坏。投资者对于经营者很难进行有力的监督和制约,在缺乏规范运作的情况下,投资者很可能陷入进退两难的困境。尤其是专业市场,所经营的种类受到限制,除非整体市场可以盘活,否则更难以转让退出。

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广州将违z法建筑或没有房z产证的房屋出租要受何惩罚?

建设工程规划许可证是城乡规划行政主管部门依法核发的,确认相关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

《城乡规划法》第64条规定:未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人z民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,延迟支付租金后果咨询,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违z法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋及其他建筑(包括超出批准使用期限的临时建筑)规避了国家对于城乡规划体系、建筑产品质量、房地产市场的监管,损害了国家和社会的公共利益,也违反了《城乡规划法》的强制性规定,以此类房屋对外出租所签订的房屋租赁合同应为无效合同。

www.789.gg_【官方首页】-新葡京澳门2009年最z高法z院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 2 条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法z院应当认定有效。解释第 3 条规定,出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法z院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法z院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

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